賃貸借契約は、民法に基づいて作られています。
この民法が120年ぶりに改正され、2020年4月より施行されることが決まりました。
今回は、民法が改正された後の賃貸借契約がどう変わるのか、ポイントを解説します。
賃貸借契約と民法の関係
賃貸借契約を含む不動産取引は、現行の民法を前提に定められています。
この度の民法改正においては、現在の賃貸借契約に大きな影響はありません。
新たなルールの設定ではなく、これまでの判例や一般的な見解が明文化されたものと解釈してよいでしょう。
ただし、修繕と連帯保証人に関する点は、変更があるので要チェックです。
民法改正後における賃貸借契約のポイント
・敷金と原状回復のポイント
賃貸借契約における敷金の取り扱いについて、従来のルールを明文化しました。
これまでは、家賃滞納など借主の債務不履行があれば、敷金をその弁済にあててきました。
今回の改正では、民法上でも定義し、退去時の敷金は債務不履行に相当する額を差し引いた額のみを返還すると定めています。
そして、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で原状回復基準を示してきました。
経年劣化や通常使用での摩耗は、借主に原状回復義務がありません。
改正民法では、このガイドラインの内容が明確になりました。
・修繕のポイント
居住中に修繕を要する箇所を見つけたら、貸主に相談したのち、借主の権限で修繕することができるようになりました。
借主に落ち度がなければ、修繕にかかる費用は貸主が負担します。
また自然災害などで住宅や設備が使えない状況では、その状況に応じて家賃は「減額される」と定められました。
・連帯保証人のポイント
これまで、連帯保証人はいくらまで債務を負うのかルールが定められておらず、貸主から「借主が滞納している分の家賃を支払ってほしい」と請求されてから、初めて金額を知るケースが一般的でした。
そこで今回の民法改正では、連帯保証人を保護する目的で、責任限度額を定めることが義務化されます。
さらに、連帯保証人から家賃の支払い状況について問い合わせがあれば、貸主は速やかに開示することも義務付けられました。
まとめ
改正民法における賃貸借契約のポイントを解説しました。
基本的な内容に変わりにはありませんが、修繕と連帯保証人の項目については注意が必要です。
また法律の範囲で特約が付帯されていればそちらが優先されますから、契約締結時は内容を十分に確認しましょう。
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